ถ้าขายอสังหาฯ ไม่ออกเสียที ปรึกษา ดร.โสภณ
AREA แถลง ฉบับที่ 379/2566: วันพฤหัสบดีที่ 18 พฤษภาคม 2566
ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส sopon@area.co.th https://www.facebook.com/dr.sopon4
หลายคนประสบปัญหาขายบ้าน ที่ดิน อาคารหรืออสังหาริมทรัพย์อื่นใดไม่ออกเสียที อาจเป็นเพราะทำเลไม่ดี หาผู้ซื้อไม่ได้ เป็น “บ้านผีสิง” มาปรึกษา ดร.โสภณได้
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เห็นว่าในขณะนี้มีอสังหาริมทรัพย์รอการขายเป็นจำนวนมากทั้งที่ดินเปล่า บ้านว่าง โรงงาน บ้านผีสิง ฯลฯ ท่านใดมีอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทที่ขายยากหรือขายไม่ออกสักที ขอเชิญมาปรึกษา ดร.โสภณถ้าไม่ได้ผลยินดีคืนเงิน แต่ก่อนอื่น เราต้องประเมินค่าทรัพย์สินกันก่อน จะได้รู้ว่า:
1. จุดเด่น จุดด้อยของที่ดินแปลงนี้หรืออสังหาริมทรัพย์ชิ้นนี้
2. การใช้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุด (Highest and Best Use) ของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นทำอะไรบ้าง
3. ศักยภาพในการพัฒนาที่ดินแปลงนี้หรืออสังหาริมทรัพย์ชิ้นนี้
4. แปลงเปรียบเทียบในท้องตลาดที่เรียกขายอยู่หรือที่ขายแล้วมีอะไรบ้างเพื่อประกอบการพิจารณาทบทวนราคา
5. โอกาสและความเป็นไปได้ในการขายทรัพย์สินชิ้นนี้ ตลอดจนกลุ่มเป้าหมายที่ควรจะไปเสนอขาย
6. ราคาที่ควรลดเพื่อขายให้ได้ในเวลาจำกัด หรือราคาบังคับขาย ควรเป็นเท่าไหร่
7. ระยะเวลาที่น่าจะขายได้ (ภายในกี่เดือน)
ยิ่งกว่านั้น เราต้องให้รายละเอียดที่ดินให้ครบถ้วนเพื่อแสดงถึงความโปร่งใสในการขายและเป็นธรรมต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย โดยให้มีการตรวจสอบให้ชัดเจน ซึ่งจะปรากฏในรายงานการประเมินค่าทรัพย์สิน ได้แก่:
1. ขนาดที่ดิน จำนวนแปลงที่ดิน และรายละเอียดอาคารที่ถูกต้อง
2. สภาพที่ดินและอาคารในปัจจุบันเป็นอย่างไร ใช้ประโยชน์ทางใด
3. ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่แท้จริง และรายละเอียดการซื้อขาย/โอนที่ผ่านๆ มา โดยผู้ประเมินจะไปตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดินเพื่อความมั่นใจของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย
4. สำเนาเอกสารสิทธิ์ล่าสุดที่ถ่ายสำเนามาจากสำนักงานที่ดิน
5. ในปัจจุบันอสังหาริมทรัพย์ชิ้นนั้น มีภาระผูกพันใดๆ หรือไม่ ยังจำนองอยู่หรือไม่
6. มีภาระจำยอมอะไรหรือไม่ ถูกรอนสิทธิ์อะไรไหม
7. ตามผังเมือง ที่ดินนี้อยู่ในเขตผังเมืองหรือไม่ และถูกกำหนดให้ใช้ประโยชน์อะไรได้ อะไรที่ใช้ประโยชน์ไม่ได้
8. ในพื้นที่ดังกล่าวยังจะมีข้อกำหนดพิเศษ เช่น จากองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นในการใช้ที่ดินในด้านใดหรือไม่
9. มีทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะหรือไม่ สภาพทางเข้าออกเป็นอย่างไร
10. สภาพแวดล้อมของทรัพย์สินเป็นอย่างไร มีอะไรที่เป็นด้านบวกหรือลบเป็นพิเศษหรือไม่
11. สาธารณูปโภคและสาธารณูปการใกล้เคียงมีอะไรบ้าง ตั้งอยู่ห่างจากใจกลางเมือง หรือจุดสำคัญใกล้เคียงอะไรบ้าง
12. การเข้าถึง (Accessibility) เป็นอย่างไร การคมนาคม-ขนส่งสะดวกหรือไม่
13. อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ในแนวเวนคืนหรือไม่ ของหน่วยงานใด (ถ้ามี)
14. หลักการประเมินค่าทรัพย์สินชิ้นนี้มีอะไรบ้าง
15. วิธีการประเมินค่าทรัพย์สินชิ้นนี้ เช่น ปกติใช้วิธีการเปรียบเทียบตลาด แต่อาจมีวิธีต้นทุน และวิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่ามาประกอบด้วย และแสดงวิธีการประเมินให้ชัดเจน
ทั้งนี้ ดร.โสภณ และคณะจะสนับสนุนในด้าน
1. การตั้งราคาขายที่เหมาะสมเป็นไปได้และเป็นธรรมต่อทุกฝ่าย
2. วิเคราะห์กลุ่มเป้าหมายในการขาย
3. การนำเสนอช่องทางการขายที่เหมาะสม
4. การคำนวณต้นทุนในการขาย
5. การสนับสนุนการขายผ่านเครือข่ายนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ผ่านการศึกษาจากโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.trebs.ac.th) ซึ่งเป็นแขนด้านการศึกษาของศูนย์ข้อมูลฯ
ดร.โสภณย้ำว่า ถ้าปฏิบัติตามคำแนะนำทุกอย่างแล้วไม่สามารถขายได้ ยินดีคืนเงินค่าที่ปรึกษา และจะได้นำมาใช้เป็นกรณีศึกษาต่อไป (แต่ที่ผ่านมาสามารถขายได้)
ที่มา: https://bit.ly/3Ol0ArP
ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน
