หน้า: 1

ชนิดกระทู้ ผู้เขียน กระทู้: การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน พ.ศ.2537-2563  (อ่าน 7 ครั้ง)
add
เรทกระทู้
« เมื่อ: 25 มิ.ย. 20, 09:35 น »
ตอบโดยอ้างถึงข้อความ
Send E-mail

แบ่งปันกระทู้นี้ให้เพื่อนคุณอ่านไหมคะ?

ปิดปิด
 

การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน พ.ศ.2537-2563




สำหรับปีที่ผ่านมานี้ แม้จะมีวิกฤตต่างๆ เข้ามามากมาย แต่ราคาที่ดินยังกระโดดพรวดขึ้นอย่างรวดเร็วทั้งที่เศรษฐกิจไม่ดี

ทั้งนี้เพราะมีการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายต่างๆ เป็นจำนวนมากในขณะนี้ ประกอบกับอุปทานที่ดินมีจำกัด เนื่องจากความหย่อนยานของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง







ในทุกปี ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้สำรวจการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินตัวอย่างในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลจำนวนประมาณ 200 กว่าแปลง และตามสถานีรถไฟฟ้าอีกประมาณ 150 สถานี โดยสำรวจมาตั้งแต่ปี 2537 ส่วนข้อมูลก่อนหน้านั้นย้อนไปถึงปี 2528 เป็นการเก็บข้อมูลอื่นจากการประเมินค่าทรัพย์สินและการสำรวจวิจัยต่อเนื่อง การเก็บข้อมูลเช่นนี้จะทำให้ผู้เกี่ยวข้องสามารถทราบการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในย่านต่างๆ ในเวลาเดียวกัน เพื่อจะได้พิจารณาศักยภาพของที่ดินแต่ละแห่ง



รายละเอียดของการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินแบ่งได้ดังนี้

ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเพิ่มขึ้นถึง 66.8 เท่านับตั้งแต่ปี 2528 ถึงสิ้นปี 2563 ในระยะเวลาเพียง 35 ปี ทั้งนี้เพราะประเทศเปลี่ยนจากเกษตรกรรมเป็นอุตสาหกรรม

ราคาเพิ่มขึ้นถึงจุดสูงสุดในปี 2539 ที่ประมาณ 31.2 เท่า ในช่วงปี 2528-2539 หรือ 11 ปี ทั้งนี้เป็นเพราะประเทศไทยในขณะนั้นเริ่มเป็นประเทศอุตสาหกรรมใหม่ (Newly Industrialized Country) มีญี่ปุ่นเข้ามาลงทุนหลังข้อตกลง Plaza Accord

อย่างไรก็ตามราคาที่ดินตกต่ำลงอย่างที่ไม่เคยมีใครคาดคิดมาก่อนในยุควิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 ทำให้ราคาลดลงเหลือ 25.9 เท่า จาก 31.2 เท่า ซึ่งเท่ากับราคาที่ดินลดลง 17% จากช่วงสูงสุดในปี 2539 ภายในเวลา 4 ปี (2539-2543) ของวิกฤติการณ์ดังกล่าว



ราคาที่ดินเริ่มฟื้นตัว และแม้จะมีวิกฤติ Hamburger Crisis ในสหรัฐอเมริกา ก็ไม่ทำให้ราคาที่ดินในประเทศไทยลดลง แต่เพิ่มขึ้นในช่วงที่ผ่านมา ดังนั้นอาจกล่าวได้ว่าในช่วงปี 2542-2563 ราคาที่ดินเพิ่มจากดัชนีที่ 25.9 เป็น 66.8 หรือ เพิ่มขึ้น 2.6 เท่านั่นเอง หรือเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 4.6% ต่อปี



จะสังเกตได้ว่าราคาที่ดินฟื้นตัวเป็นอย่างมากเป็นในยุคเศรษฐกิจเฟื่องฟูคือปี 2547-2549 แต่หลังจากนั้นราคาที่ดินก็ไม่ค่อยเปลี่ยนแปลงมากนัก ทั้งนี้อาจเป็นผลมาจากการเมืองไทย ทำให้การลงทุนจากต่างประเทศน้อยลง และหันไปลงทุนในประเทศเพื่อนบ้านแทน การลงทุนจริงจาก UNCTAD พบว่า ณ ปี 2561 ที่มีเงินลงทุนจากต่างประเทศเข้าในประเทศ (Foreign Direct Investment) จำนวน 154.7 พันล้านเหรียญสหรัฐนั้น ปรากฏว่า 50% ไปที่สิงคโปร์ 14% ไปที่อินโดนีเซีย 10% ไปเวียดนาม ส่วนไทยมีส่วนแบ่งเพียง 9% เท่านั้น

มีปรากฏการณ์พิเศษที่พึงให้ความสนใจก็คือ ในขณะที่เศรษฐกิจไทยในช่วงปี 2560-2563 ตกต่ำมาก และพบกับภาวะโรคโควิด-19 ด้วย แต่ปรากฏว่าดัชนีราคาที่ดินที่ 51.6 ในปี 2560 น่าจะเพิ่มเป็น 66.8 ในปี 2563 หรือเพิ่มขึ้น 29% หรือเฉลี่ยปีละ 9% โดยเฉลี่ย ทั้งนี้เพราะการก่อสร้างรถไฟฟ้าหลายสายในช่วงที่ผ่านมา ทำให้ความคาดหวังในอนาคตค่อนข้างดี จึงทำให้ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นค่อนข้างสูง และที่ดินประมาณ 1/3 ของทั้งหมด อยู่ในแนวรถไฟฟ้า

ช่วงสิ้นปีปี 2561-2562 สำรวจพบว่า ราคาที่ดินในเพิ่มขึ้นสูงสุด โดยเพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 14% ทั้งนี้เพราะการก่อสร้างรถไฟฟ้ามีความชัดเจนมากขึ้นตามลำดับ ส่วนในช่วงสิ้นปี 2562-2563 ราคาก็ยังเพิ่มขึ้น แต่โดยเฉลี่ยแล้วเพิ่มขึ้น 8%



สำหรับราคาที่ดินที่แพงที่สุดในขณะนี้ คือบริเวณสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต นานา ซึ่งเป็นไปตามแนวรถไฟฟ้า ราคาที่ดินจะเป็นเงินตารางวาละ 3 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2562 และคาดว่าจะเพิ่มเป็น 3.3 ล้านบาทต่อตารางวา ณ สิ้นปี 2563 ณ ตารางวาละ 3.3 ล้านก็เท่ากับตารางเมตรละ 825,000 บาท หรือ ตารางฟุตละ 76,645 บาท หรือเป็นเงินตารางเมตรละ 26,613 เหรียญสหรัฐ หรือ 2,472 บาทต่อตารางฟุต



สำหรับการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน ย่อมมีผลสอดคล้องกับแนวทางการประเมินค่าทรัพย์สินในแต่ละแปลงเริ่มจากการสำรวจราคาที่ดินที่มีการซื้อขายในฐานะเป็น "แปลงเปรียบเทียบ" เพื่อนำมาวิเคราะห์มูลค่าตลาดของทรัพย์สินที่จะทำการประเมิน วิธีการประเมินในที่นี้เรียกว่า วิธีการทดสอบสมมติฐานในการพัฒนาที่ดิน (hypothetical development analysis) โดยสมมติให้มีการพัฒนาที่ดินตามประโยชน์สูงสุดและดีที่สุด (highest and best uses) และหามูลค่าการพัฒนานั้น จากนั้นจึงลบด้วยต้นทุนการพัฒนาต่าง ๆ ทั้งที่เป็น hard และ soft costs เช่น ค่าก่อสร้าง ค่าดำเนินการ ภาษีและกำไรตามสมควร จึงได้เป็นมูลค่าที่ดินที่เหมาะสม





สำหรับท่านที่ต้องการทราบข้อมูลการให้บริการประเมินราคาที่ดิน สามารถติดต่อฝ่ายประเมินค่าทรัพย์สิน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส สามารถติดต่อและสอบถามรายละเอียดของบริการได้ที่ โทร.02-295-3905 ต่อ 114 หรือ Email : area@area.co.th หรือ Line ID : @trebs หรือคลิก https://lin.ee/n0dWX94



ขอบคุณที่มา : area.co.th

[Tag] : การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน , ราคาที่ดิน , ประเมินราคาที่ดิน , ที่ดิน , ทำเล , ประเมินราคา , การประเมิน ราคาที่ดิน , ประเมินราคาที่ดิน
noticeแจ้งลบความคิดเห็นนี้   บันทึกการเข้า

กระทู้ฮอตในรอบ 7 วัน

Tags:  การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน  ราคาที่ดิน  ประเมินราคาที่ดิน   ที่ดิน  ทำเล  ประเ 

หน้า: 1

 
ตอบ

ชื่อ:
 
แชร์ไป Facebook ด้วย
กระทู้:
ไอค่อนข้อความ:
ตัวหนาตัวเอียงตัวขีดเส้นใต้จัดย่อหน้าชิดซ้ายจัดย่อหน้ากึ่งกลางจัดย่อหน้าชิดขวา

 
 

[เพิ่มเติม]
แนบไฟล์: (แนบไฟล์เพิ่ม)
ไฟล์ที่อนุญาต: gif, jpg, jpeg
ขนาดไฟล์สูงสุดที่อนุญาต 20000000 KB : 4 ไฟล์ : ต่อความคิดเห็น
ติดตามกระทู้นี้ : ส่งไปที่อีเมลของสมาชิกสนุก
  ส่งไปที่
พิมพ์อักษรตามภาพ:
พิมพ์ตัวอักษรที่แสดงในรูปภาพ
 
:  
  • ข้อความของคุณอยู่ในกระทู้นี้
  • กระทู้ที่ถูกใส่กุญแจ
  • กระทู้ปกติ
  • กระทู้ติดหมุด
  • กระทู้น่าสนใจ (มีผู้ตอบมากกว่า 15 ครั้ง)
  • โพลล์
  • กระทู้น่าสนใจมาก (มีผู้ตอบมากกว่า 25 ครั้ง)
         
หากท่านพบเห็นการกระทำ หรือพฤติกรรมใด ๆ ที่ไม่เหมาะสม ซึ่งอาจก่อให้เกิดความเสื่อมเสียแก่สถาบันชาติ ศาสนา พระมหากษัตริย์ รวมถึง การใช้ข้อความที่ไม่สุภาพ พฤติกรรมการหลอกลวง การเผยแพร่ภาพลามก อนาจาร หรือการกระทำใด ๆ ที่อาจก่อให้ผู้อื่น ได้รับความเสียหาย กรุณาแจ้งมาที่ แนะนำติชม