รัฐจงใจประเมินราคาที่ดินต่ำๆ เพื่ออุ้มอภิมหาเศรษฐี
AREA แถลง ฉบับที่ 703/2563: วันพฤหัสบดีที่ 26 พฤศจิกายน 2563
ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส sopon@area.co.th
กลไกอย่างหนึ่งที่รัฐบาลของคนรวย ช่วยคนรวยก็คือการประเมินราคาที่ดินของทางราชการ ให้ต่ำๆ เอาไว้ เพื่อให้พวกเจ้าที่ดิน ผู้เป็นอภิมหาเศรษฐีที่ครอบครองที่ดินใจกลางเมือง เสียภาษีให้น้อยที่สุดนั่นเอง
ราคาประเมินของทางราชการเรียกว่า “ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินเพื่อใช้ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม” ซึ่งจัดทำโดยกรมธนารักษ์ โดยจัดทำใหม่ทุก 4 ปี โดยรอบล่าสุดคือรอบปี 2559-2562 และควรมีรอบใหม่ปี 2563-2566 แต่เพราะอ้างโควิด-19 จึงยังใช้ราคาเดิมอยู่ และเลื่อนราคาประเมินใหม่มาใช้ในปี 2564 แทน จะสังเกตได้อย่างหนึ่งว่า ราคาประเมินราชาการมักจะต่ำๆ โดยอ้างว่าเพื่อไม่อยากให้ประชาชนเดือดร้อน แต่อันที่จริง คนที่จะเดือดร้อนหนักก็คือพวกเจ้าสัว เจ้าที่ดิน ศักดินารายใหญ่ๆ ที่จะต้องเสียภาษีมากขึ้นต่างหาก
ในอารยประเทศ ราคาประเมินราชการกับราคาซื้อขายจริงแทบจะไม่แตกต่างกันเลย เพื่อไม่เป็นการบิดเบือนตลาด และเพื่อการเก็บภาษีมาบำรุงประเทศนั่นเอง แต่พวกเจ้าที่ดินไทย ไม่ต้องการเสียภาษี จึงทำราคาประเมินราชการให้ต่ำๆ เอาไว้ จะสังเกตได้ว่า ถ้าเป็นห้องชุด หรืออะไรที่ประชาชนทั่วไปเป็นเจ้าของ ราคาประเมินราชการกับราคาตลาดจะต่างกันไม่มาก แต่ถ้าเป็นกรณีที่ดินใจกลางเมืองที่แสนแพง ราคาประเมินราชการจะต่ำกว่าราคาตลาดเป็นอย่างมาก
กรณีตัวอย่างหนึ่งก็คือ ตามที่มีข่าวว่ากรมธนารักษ์ปรับราคาประเมินที่ดินใหม่ ราคาใจกลางเมืองเพิ่มขึ้นสูงสุดเป็นตารางวาละ 1 ล้านบาทนั้น ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) ซึ่งเป็นผู้เชี่ยวชาญการประเมินค่าทรัพย์สิน ระบุว่าราคาตลาดจริง เพิ่มเป็น 3.2 ล้านบาทแล้ว เท่ากับราคาประเมินกรมธนารักษ์เป็นแค่ 31% ของราคาตลาด หรือราคาตลาดสูงถึง 320% ของราคากรมธนารักษ์
หรือล่าสุดก็มีข่าว “ส่อง ‘ราคาประเมินใหม่’ ทั่วกรุง ‘เพลินจิต-ราดำริ-วิทยุ’ พุ่งวาละล้าน” ดร.โสภณ ซึ่งทำการประเมินค่าที่ดินทั่วเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ระบุว่า ราคาที่ดินสูงสุดที่กรมธนารักษ์ประกาศที่ 1 ล้านบาทต่อตารางวานั้น เป็นราคาที่ไม่สะท้อนราคาตลาด เพราะราคาตลาดปัจจุบันในบริเวณรถไฟฟ้าสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต และนานานั้น ปรับเพิ่มเป็น 3.2 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2563 แล้ว
อันที่จริงราคาที่ดินแถวสยามสแควร์ น่าจะมีราคาตลาดตารางวาละ 1 ล้านบาทมาตั้งแต่ปี 2552 แล้ว ทั้งที่เมื่อเริ่มแรก ราคาตลาดอยู่ที่ 400,000 ต่อตารางวาในปี 2537 และ ณ สิ้นปี 2558 เมื่อออกราคาประเมินราชการรอบปี 2559-2562 ราคาตลาดในย่านนี้ก็ตกเป็นเงิน 1.9 ล้านบาทต่อตารางวาแล้ว แต่ทางราชการก็ประเมินไว้เพียง 900,000 บาท แสดงให้เห็นว่าราคาที่ดินของกรมธนารักษ์ไม่สะท้อนราคาตลาด เป็นราคาเพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเป็นสำคัญ
มาดูการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินตามราคาของที่ดินที่แพงที่สุด ณ สยามสแควร์ จะเป็นดังนี้:
อนึ่งเมื่อครั้งประเมินปี 2559-2562 กรมธนารักษ์ยกให้ย่านสีลมมีราคาสูงสุดที่ 1 ล้านบาท/ตารางวา แต่ในปีใหม่ 2563-2566 ให้ราคาประเมินกรมธนารักษ์ที่ 1 ล้านบาทเหมือนเดิม แต่ยกบริเวณย่านสยามสแควร์ให้เท่ากับสีลม ทั้งที่ย่านสยามสแควร์ที่มีรถไฟฟ้าผ่าน 2 เส้น มีศักยภาพสูงกว่า ถือเป็นย่านการค้าปลีก (Retail Centre) ที่มีผลตอบแทนสูงกว่าย่านสีลมซึ่งเป็นย่านการเงิน (Financial District)
การที่ราคาทางราชการของกรมธนารักษ์ในพื้นที่ใจกลางเมืองต่ำกว่าราคาตลาดโดยเป็นเพียง 31% หรือหนึ่งในสามของราคาตลาด เท่ากับเป็นการช่วยเหลือให้นายทุนใหญ่ เจ้าที่ดินรายใหญ่ เจ้าสัว ได้ประโยชน์ จะได้เสียภาษีไม่มากนัก สมมติว่าเจ้าที่ดินรายใหญ่รายหนึ่งครองที่ดิน 10 ไร่ หรือ 4,000 ตารางวา ถ้าราคาประเมินทางราชการเป็นเงินตารางวาละ 1 ล้านบาท รวมเป็นเงิน 4,000 ล้านบาท หากต้องเสียภาษีในฐานะที่ดินเปล่า 1% ก็ต้องเสียภาษี 40 ล้านบาทต่อปี
แต่ถ้าที่ดิน 10 ไร่ นี้มีราคาประเมินราชการสูงถึง 3.2 ล้านบาทตามราคาตลาด ก็เท่ากับมีมูลค่าสูงถึง 12,800 ล้านบาท หากเสียภาษี 1% เท่ากัน ก็จะเป็นเงิน 128 ล้านบาท แต่เมื่อทางราชการประเมินราคาของกรมธนารักษ์ไว้ต่ำมาก ก็ทำให้เจ้าที่ดินรายนี้ต้องเสียภาษีเพียง 40 ล้านบาท ประหยัดไปได้ 80 ล้านบาท แถมใน พรบ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างยังเอื้อเจ้าของที่ดิน เช่นว่า หากที่นำที่ 4 ไร่นี้ไปเลี้ยงวัวตัวหนึ่ง หรือไปปลูกต้นกล้วย แสร้งเป็นทำการเกษตร ก็ไม่ต้องเสียภาษีไป 3 ปีอีกต่างหาก ภาษีและราคาประเมินจึงเอื้อต่อเจ้าที่ดินและนายทุนใหญ่โดยตรง
กลไกของรัฐที่เป็นรัฐบาลที่ไม่ได้มาจากประชาชนจริงๆ มักจะทำเพื่อชนชั้นนำที่อยู่ข้างบน มากกว่าที่จะคำนึงถึงผลประโยชน์ของประเทศชาติและประชาชน
